Metsän hintaan vaikuttaa moni tekijä: Ota selvää faktoista ennen ostopäätöstä

Hannu Liljeroos on seurannut metsätilamarkkinoita ja niiden hintakehitystä lähes koko työuransa. Hänen mukaansa metsää ostetaan usein tunteella ja ilman tarpeellisia tietoja.

Hannu Liljeroos on mies, joka on katsellut suomalaista metsää monesta eri näkökulmasta. Työuransa aikana hän vietti vuosia niin sahateollisuuden kuin Metsähallituksenkin palveluksessa.

– Tein paljon kaikenlaista kiinteistökauppaa. Metsähallituksen toimihenkilönä neuvottelin muun muassa luonnonsuojeluohjelmiin kuuluneiden metsäkiinteistöjen kaupoista maanomistajien kanssa.

Työssään Liljeroos alkoi itse kaivata selvempää ja kattavampaa tilastointia eri puolilla Suomea olevien metsätilojen hehtaarihinnoista. Metsänomistajien kanssa neuvotellessa oli valttikortti, jos pystyi tukemaan tiettyä hintatarjousta faktoilla siitä, mitä vastaavasta metsäkiinteistöstä yleensä maksettiin.

Eläköityessään päivätyöstään Liljeroos päätti ehdottaa Metsälehdelle, että voisi alkaa tilastoida metsätilojen kauppaa sekä hintoja ja kirjoittaa siitä lehdelle juttusarjaa. Vuodesta 2014 lähtien hän on kerännyt seurantaansa tiedot yli 6 000:sta yli 10 hehtaarin kokoisen metsätilan kaupasta.

Nyt Liljeroosin tilastot ja analyysi on myös koottu yksiin kansiin Metsäsijoittajan kirjaan.

– Kattavaa seurantaa ei oltu tehty koskaan aiemmin, vaikka tarvittavat tiedot ovat olleet verkossa saatavilla jo 2000-luvun alusta, hän kommentoi.

Selvitä tila-arvion todellisuus

Vuosikymmeniä metsäkaupassa toimineena Liljeroos on nähnyt, että usein päätös metsän ostamisesta tehdään ilman luotettavia tietoja.

– Monet tekevät ostopäätöksen tunteella, kun ovat nähneet metsän ja arvostavat sen virkistysarvoja. Viime kädessä kannattaisi kuitenkin aina miettiä, millainen on metsän tuottoarvo, sillä se voi heitellä todella paljon, hän muistuttaa.

Liljeroosin tärkein neuvo metsän ostamista harkitsevalle on ottaa selvää siitä, vastaako siitä annettu tila-arvio todellisuutta. Tila-arvio sisältää kohteen puustotiedot ja lisäksi hinnoittelun.

– Tila-arvio on nimensä mukaan vain arvio. Aina kannattaa mennä paikan päälle selvittämään, missä kunnossa metsä on. Ja jos ei itse osaa sitä selvittää, voi pyytää apua ammattilaisilta.

Kysyntä ja tarjonta määräävät

Tärkein metsätilan hintaan vaikuttava tekijä on puuston määrä, Liljeroos painottaa.

– Se korreloi kaikkein selvimmin kauppahinnan kanssa.

Mitä pohjoisempaan mennään, sitä vähemmän hehtaarilla on kuutiomääräisesti puuta. Sijainti vaikuttaa myös muilla tavoin metsän hintaan.

– Pohjimmiltaan kyse on tarjonnasta ja kysynnästä. Suurin osa etelässä asuvista yksityisistä metsänomistajista ei ole valmis lähtemään metsäkaupoille kovin kauas asuinseudultaan.

Tukkipuu on huomattavasti arvokkaampaa kuin järeydeltään pienempi, sellunvalmistukseen soveltuva kuitupuu. Sen lisäksi metsän arvoon vaikuttaa niin kutsuttu kehitysluokkajakauma. Se kertoo, mikä osuus metsätilan puustosta on taimikkoa, kasvatettavaa puustoa ja valmista hakkuumetsää.

– Yleisesti ottaen hyvin taimikkovaltaiset kohteet ovat edullisia eivätkä kovin haluttuja. Niiden kanssa voi mennä aika monta vuotta ennen kuin metsästä saa mitään rahaa ulos.

Täydellistä metsää ei ole

Hyvä metsä on Liljeroosin mukaan sellainen, josta omistaja saa mahdollisimman tasaisia tuottoja, ja jossa voi tehdä hakkuita esimerkiksi noin viiden vuoden välein. Metsää ostaessa kannattaa siis kiinnittää huomiota erityisesti kehitysluokkajakaumaan.

Lisäksi metsätilan hintaan vaikuttavat muun muassa sen maasto ja saavutettavuus.

– Metsän hyödyntäminen on vaikeaa, jos sinne ei pääse tietä pitkin, tai jos maastossa on hyvin suuria korkeuseroja, Liljeroos toteaa.

Täydellistä metsätilaa ei Liljeroosin mielestä ole olemassakaan. Aina löytyy jotain huomautettavaa, kuten hirven syömiä taimia tai myöhässä oleva harvennushakkuu, joka saattaa liittyä esimerkiksi tilan omistajan kuolemaan. Metsätilan hoitotoimet voivat Liljeroosin mukaan myös myöhästyä helposti, jos kuolinpesä miettii vuosia, myydäänkö tila ulkopuoliselle.

– Joka vuosi pitäisi muistaa seurata, onko metsässä kiireellisiä hoitotöitä. Niiden laiminlyönti saattaa alentaa merkittävästi myyntihintaa.

Metsän hintataso melko vakaata

Viime vuosien aikana metsätilojen hintataso on pysynyt useissa maakunnissa melko vakaana. Koko maassa metsämaan keskihinta on 2 895 euroa hehtaarilta, kun vastaava luku oli vuosi sitten 2 738 euroa.

Yleisesti ottaen kalleinta metsä on Etelä-Suomessa, jossa tilan hinta on keskimäärin viisinkertainen verrattuna Lappiin. Vuoden alussa kalleinta metsä on ollut Varsinais-Suomessa, Satakunnassa ja Häme-Uudellamaalla, missä keskihinta on 5 000 euron vaiheilla hehtaaria kohden.

Vuoden 2018 aikana selvästi näkyvä trendi on se, että metsän hintataso on noussut erityisesti Keski-Suomessa.

– Yksi mahdollinen syy on se, että metsärahastot ja sijoitusyhtiöt ovat siirtyneet ostamaan yksityismetsiä. Keski-Suomen lisäksi rahastot hankkivat metsää nyt Pohjois-Savosta, Pohjois- sekä Etelä-Karjalasta ja Pirkanmaalta.